Más de 65 años y vendes tu casa:
sin IRPF, sin condiciones
Si tienes más de 65 años y vendes la vivienda en la que has vivido, la ganancia que obtengas está completamente exenta de IRPF — sin límite de importe, sin obligación de reinvertir el dinero. Y puedes beneficiarte de esta ventaja más de una vez a lo largo de tu vida.
Una persona mayor de 65 años puede vender su vivienda habitual y no pagar ni un euro de IRPF por la ganancia obtenida, independientemente de cuánto haya ganado con la venta.
¿En qué consiste esta ventaja fiscal?
Cuando una persona vende un inmueble y obtiene más dinero del que pagó en su día, esa diferencia se llama ganancia patrimonial y, en condiciones normales, tributa en el IRPF a tipos que van del 19 % al 28 %.
Sin embargo, la Ley del IRPF (artículo 33.4.b) establece una excepción muy importante: las personas mayores de 65 años no pagan IRPF por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual. La exención es total, no hay que cumplir ninguna condición especial respecto al dinero recibido: se puede gastar, ahorrar, donar o invertir en lo que se quiera.
- Exención total de la ganancia, sin límite de importe.
- No es necesario reinvertir el dinero en ningún otro bien.
- Se puede aplicar en más de una venta a lo largo de la vida.
- Se aplica también a la plaza de garaje y el trastero vendidos junto con la vivienda.
- También pueden beneficiarse personas con dependencia reconocida (grave o gran dependencia), sin límite de edad.
¿Se puede aplicar más de una vez?
Sí, y es uno de los aspectos menos conocidos de esta ventaja. La Dirección General de Tributos ha confirmado en varias ocasiones que no existe límite en el número de viviendas que pueden venderse con esta exención, siempre que cada una de ellas haya sido la vivienda habitual del vendedor.
Esto significa que si vendes tu vivienda actual a los 67 años y con el dinero compras otra más pequeña en la que resides durante los años siguientes, podrás vender también esa segunda vivienda con la misma exención cuando llegue el momento — siempre que hayas vivido en ella al menos tres años.
El requisito fundamental: tres años de residencia real
La exención no se aplica a cualquier vivienda que tengas a tu nombre, sino únicamente a la que ha sido tu vivienda habitual. La ley exige que hayas residido en ella de forma continuada durante al menos tres años.
Residir de forma habitual significa vivir allí de verdad, no solo tener el contrato de luz o el empadronamiento. Hacienda puede comprobar este requisito mirando el padrón municipal, los consumos de suministros, las declaraciones anteriores de IRPF u otros indicios.
Si te has mudado a casa de un familiar o a una residencia de mayores, la vivienda que dejaste sigue considerándose habitual durante dos años desde que la abandonaste. Si la vendes dentro de ese plazo, la exención sigue aplicándose.
Pasados esos dos años sin haberla vendido, ya no tendrá la consideración de vivienda habitual y la exención no aplicará, salvo que tengas reconocida una situación de dependencia severa o gran dependencia.
¿Y si vendo con pérdidas?
Si ocurre lo contrario — vendes la vivienda por menos de lo que pagaste en su día — esa pérdida tampoco puede utilizarse para reducir otros impuestos. La operación queda completamente al margen del IRPF, tanto si genera ganancia como si genera pérdida.
Ejemplo práctico
Venta de la vivienda familiar a los 70 años
Con el dinero obtenido adquiere una vivienda más pequeña. Tras residir en ella tres años, puede venderla con la misma exención.
¿Hay que declararlo aunque esté exento?
Sí. Aunque la ganancia no tribute, la venta de la vivienda debe consignarse en la declaración de la renta del año en que se produce. Hacienda cruza los datos de las escrituras de compraventa con las declaraciones presentadas, y una omisión puede generar un requerimiento de información.
Consignar la operación como exenta es sencillo y no supone ningún coste adicional. Simplemente hay que reflejarla correctamente en el modelo 100.
¿Qué pasa con el garaje o el trastero?
Si junto con la vivienda vendes también la plaza de garaje (hasta un máximo de dos) y el trastero, y ambos se adquirieron en su momento junto con la vivienda, también quedan exentos. Eso sí, deben venderse en el mismo acto o contrato que la vivienda.
¿Estás pensando en vender tu vivienda?
En Gestinova Rías Baixas analizamos tu caso concreto y te ayudamos a aplicar correctamente esta exención en tu declaración de la renta.
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